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    房地產開發企業應對疫情相關司法判例簡析

    來源:互聯網 作者:未知 時間:2020-02-28

    目的:本文之目的是通過分析及借鑒相關司法判例,為房地產開發企業及相關利益方理性處理與疫情有關的在房地產投資合同、建設工程施工合同、商品房買賣合同等重大合同領域的爭議或者分歧提供參考。
    依據:最高人民法院、各地中高級人民在審理涉及“非典”、“汶川地震”等重大突發事件以及突發政策變更時與房地產行業有關的案例、相關司法解釋、指導意見等。
    觀點:人民法院處理“疫情”以及因“疫情”出臺的政策問題時,并不僅局限于不可抗力原則或者情勢變更原則的處理思路,更多的是考慮每個案件的多重因素疊加,按照公平原則予以處理。

    一、房地產投資合同
    房地產投資合同主要是指以獲取和開發目標地塊為合同目的的并購協議,包括但不限于股權轉讓協議、增資協議、土地使用權轉讓合同等。每年的3-5月是房地產企業以各種方式拿地的集中窗口期。目前各地政府暫未因疫情就房地產等出臺有關政策,但以下案例的裁判思路對于房地產投資合同的履行可提供參考。
    1. “疫情”背景下的非商業交易行為或可能成為判斷當事人無需承擔違約責任的因素之一。參考判例如下:
    重慶發全房地產開發有限公司、成都華成股份有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書
    最高人民法院 (2017)最高法民終243號
    一審查明,“2008年初發生了因美國次貸危機引發的世界金融危機,疊加2008年四川“汶川5.12”地震的影響,房地產市場出現了下滑。2009年房地產市場才恢復向上的趨勢。成都華成于2008年5月23日轉讓案涉土地,從土地轉讓的時間點看,成都華成是在房地產不甚景氣之時將土地無償劃轉給崇州華成,并不是在房地產市場上升時期,為追求自己利益最大化,損害發全公司利益的情況下將土地轉讓。……綜上分析,成都華成轉讓土地不違反合同約定,不構成違約。”
    2. 若政府出臺針對疫情期間的房地產等新政策導致項目公司無法獲取一些特殊資質的,相關方或不可根據情勢變更原則豁免相關義務。參考判例如下:
    公報案例:大宗集團有限公司、宗錫晉與淮北圣火礦業有限公司、淮北圣火房地產開發有限責任公司、渦陽圣火房地產開發有限公司股權轉讓糾紛案
    最高人民法院 (2015)民二終字第236號
    情勢變更的認定
    裁判摘要:本案中,淮北宗圣公司成立于2007年,涉案三處煤炭資源一直申請辦理采礦權手續或立項核準,直到2014年10月12日《指導意見》出臺之前,也未獲得批準,并且該意見規定,只是在今后一段時間內東部地區原則上不再新建煤礦項目。因此,政策原因并非是造成合作開發項目得不到核準的唯一原因。另,作為雙方合作成立的公司,雙方應共享收益、共擔風險,公司股權轉讓后,轉讓款應按股東持股比例分配。礦業權與股權是兩種不同的民事權利,如果僅轉讓公司股權而不導致礦業權主體的變更,則不屬于礦業權轉讓,轉讓合同無需地質礦產主管部門審批,在不違反法律、行政法規強制性規定的情況下,應認定合同合法有效。遲延履行生效合同約定義務的當事人以遲延履行期間國家政策變化為由主張情勢變更的,不予支持。
    3. 若政府出臺針對疫情期間的房地產等新政策導致相關重要義務無法繼續履行的,或根據公平原則由各方分擔責任。參考判例如下:  
    珠海經濟特區德正集團有限公司、珠海世紀都市置業投資有限公司與僑生發展(上海)有限公司股權轉讓糾紛申訴、申請民事判決書
    最高人民法院 (2015)民提字第44號
    在政府對涉案項目土地上的房屋實施拆遷的過程中,因國家的法律法規發生變化,即珠海市拆遷管理辦公室向珠海市市政基礎設施土地開發管理中心發出《關于撤銷珠拆許字[2007]013號房屋拆遷許可證的通知》,該中心已經不再承擔案涉項目的拆遷工作。且《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日頒布實施后,行政強制拆遷被取消,該中心也不可能再承擔案涉項目的拆遷工作,故這一條款的約定屬于事實上不能履行,而非不可抗力。應當根據公平原則處理各方的權利以及義務。
    4. 若政府出臺針對疫情期間的房地產等新政策系對之前已有規范細化或強調的,則當事人或不可根據不可抗力來主張不履行相關合同。參考判例如下:
    上訴人北京商建房地產開發公司與被上訴人新世界發展(中國)有限公司、一審被告富邦興國國際投資發展(北京)有限公司項目轉讓合同糾紛二審民事判決書
    最高人民法院 (2013)民四終字第17號
    國家關于通過招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權的規定自2002年即開始實施,故應認定商建公司和富邦公司在2003年8月12日與新世界公司簽訂本案《高廟項目合作合同書》時即應知該政策,現商建公司以國家的土地政策變化構成導致合同不能履行的不可抗力為由,主張新世界公司的損失由新世界公司自行承擔的抗辯不成立,該院不予采信。

    二、建設工程施工合同
    實踐中,房地產項目工程大量復工通常是在正月十五以后,但今年的情況非常嚴峻,一些政府暫時規定建筑工地未經允許不得擅自開復工,或者招募建筑工地務工人員須提前申報并獲同意后方可招回。因此,疫情對房地產項目開發的工期、成本將產生較大的影響。
    1. 因“疫情”屬于眾所周知的客觀情況的,可按照不可抗力原則延長工期。參考判例如下:
    (1)判例1:“非典”對工期的影響屬于客觀事實,工期理應順延。
    北京新領國泰投資有限公司與北京市機械施工有限公司及北京神龍建筑裝飾工程有限公司建設工程施工合同糾紛申請再審民事裁定書
    最高人民法院 (2013)民申字第659號
    2003年北京“非典”的發生,客觀上影響了工期。況且,在機械公司起訴主張工程款之前,新領國泰公司從未要求機械公司承擔工程逾期的責任。因此,一、二審法院認定,現有證據無法認定工期系機械公司單方的原因造成延誤,工期理應順延。一、二審法院的認定并無不當。
    (2)判例2:“非典”對工期的影響屬于不可抗力的影響,應予順延工期。
    浙江省二建建設集團有限公司與時間房地產建設集團有限公司建設工程施工合同糾紛二審民事判決書
    浙江省高級人民法院(2011)浙民終字第34號
    根據施工合同通用條款13.1款的規定,因不可抗力造成工期延誤,可以順延工期??紤]到2003年“非典”疫情嚴重,屬于眾所周知的事實,二建公司為避免“非典”疫情在建設工地爆發而暫停施工,并及時向監理報告了該情況,故對屬于不可抗力范疇的“非典”疫情期間停工,應予順延工期30天。
    2. 因疫情以及其他原因疊加導致的工期延誤,如未充分舉證己方的責任較小或者其他因素導致的工期扣除時間,或無法獲得工期延誤責任的豁免,參考判例如下:
    (1)判例1:由于逾期交付除“非典”之外,雙方各有責任,但無法舉證各方責任大小。
    新鄉市恒升房地產開發有限公司與河南六建建筑集團有限公司建設工程施工合同糾紛再審民事裁定書
    最高人民法院 (2011)民申字第199號 
    本院認為:工程逾期交付,除“非典”不可抗力的影響外,雙方均有責任。恒升公司一方存在未及時辦理施工許可證、未及時供應材料、多次變更設計等原因,省六建公司一方有管理不善,組織不力等因素。二審判決認定雙方提交的證據均不能證明自己的責任小于對方,未支持恒升公司關于違約金的主張,并無不當。
    (2)判例2:除“非典”之外的因素導致工期延遲的具體影響程度和影響時間無法舉證。
    新疆維吾爾自治區食品藥品監督管理局與新疆金輝誠信房地產開發有限責任公司委托代建合同糾紛二審民事判決書
    最高人民法院 (2016)最高法民終128號
    金輝公司稱應扣除合同解除期間和2008年汶川地震的影響,但合同解除以及汶川地震均發生于雙方認可的2009年2月2日這一開工日期之前,不影響工期的計算;金輝公司稱應扣除2009年7.5事件的影響,但對于這一事件對工期的具體影響程度、應扣除多少工期等均未提交證據證明,故本院對其主張不予支持。
    (3)判例3:“非典”之外因素對工期的影響無法進行準確鑒定。
    溫州金友房地產開發有限公司與溫州建設集團公司建設工程施工合同糾紛再審民事判決書
    浙江省高級人民法院 (2010)浙民再字第60號
    5)施工期間受“非典”影響,造成人力、原材料、電力供應、運輸緊張,對工程有較大影響,且屬不可抗力因素,因此影響工期系事實,但無法鑒定具體影響天數?;谝陨显?,涉案工程工期拖延存在多種因素,因此無法對工期延誤作出準確的鑒定。
    3. 因疫情導致的原料成本上升,或可依據充分舉證進行調整。參考判例如下:
    (1)判例1:根據鑒定結論,對“非典”導致的鋼材成本上升調增工程款。
    湖南省第六工程有限公司與株洲市匯亞房地產開發有限公司建設工程施工合同糾紛申請再審民事裁定書
    最高人民法院 (2015)民申字第494號
    六公司申請再審稱……(2)案涉工程是2003年“非典”過后施工的,當時建筑材料價格暴漲,導致建設成本增加。這是再審申請人在訂立合同時無法預見、不可抗力造成的。后再審申請人提出異議,建業公司對案涉工程主體鋼材價格按2003年6月至2004年7月22日之間的市場平均價格計算,認定此部分鋼材價差為7820979.95元,但一審法院對該問題沒有任何處理。
    本院經審查認為,……據此,一審法院在建業公司鑒定結論基礎上,對雙方存在爭議的款項經過認真審查后,調增了部分工程款,符合本案實際情況。
    (2)判例2:根據新政策要求對“非典”期間工人生活條件的改善,增加對人工成本的核算。
    太原吉祥房屋開發有限公司因與上訴人太原市地方稅務局合同糾紛二審判決書
    山西省高級人民法院 (2015)晉民終字第403號
    關于因非典疫情補貼吉祥公司100萬元的問題。經查,山西省人民政府晉政辦發[2003]20號關于進一步做好建筑工地農民工非典型肺炎預防控制工作的通知》中明確要求,切實改善農民工生活工作條件……。原審法院在考慮非典疫情,鋼材漲價、超計劃完成工程進度、工地失火等情形后,結合吉祥公司共追加支付給安陽昌泰建筑安裝公司400萬元之事實,酌定由太原地稅適當承擔非典期間給建設工人100萬元補貼亦無不妥,對此判項予以維持。

    三、商品房買賣合同
    春節返鄉置業是房地產行業僅次于“金九銀十”傳統銷售旺季的重要銷售節點。今年春節隨著疫情的持續緊張,一方面,中國房地產業協會及各地的房地產協會、各地住建局等都發布了要求各大房企暫停開放售樓部(案場)、房地產經紀機構門店的通知,有些地方政府甚至關閉商品房和存量房網簽系統,春節購房活動隨之停止。另一方面,房地產開發商已簽約因工期問題而可能發生延遲交付房屋問題。因此,開發商開始采取網上售房等方式進行銷售,并擬采取電子合同的方式進行簽約。相關法律問題如下:
    1. 通過特殊系統或技術形成的商品房買賣合同電子合同有效,無需另行補充蓋章。參考判例如下:
    程小鷹與北京冠城瑞富信息技術有限公司民間委托理財合同糾紛二審民事判決書
    北京市第一中級人民法院 (2017)京01民終2118號
    本院認為,電子合同是通過計算機網絡系統訂立,以數據電文的方式生成、儲存或傳遞的合同。其不同于紙質合同,具有不同于普遍交易的特殊性,其成立、生效亦不以傳統紙質合同中簽名、蓋章為標識?!逗M秴R升薪寶投資協議》已經雙方確認并履行完畢,程小鷹要求北京冠城公司將履行完畢的電子合同補齊公章,既與電子合同性質不符,亦無法律依據,本院不予支持。
    2. 通過電子郵件附件發送的合同文本,未經回復確認的,或不能視為合同的訂立。參考判例如下:
    沈陽世創工程集團有限公司(原沈陽世創自來水工程集團有限責任公司)、喀左縣建筑工程公司建設工程施工合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書
    最高人民法院(2018)最高法民申5461號
    首先,關于雙方當事人是否簽訂書面合同的問題。根據本案事實,一審法院2014年5月27日庭審時,雙方均認可世創公司以口頭形式發包案涉工程。世創公司雖又于2012年12月6日以電子郵件方式發送一份合同文本至喀左建筑公司郵箱,但雙方并未約定以此方式簽訂合同,喀左建筑公司對于世創公司所發電子郵件亦未回復確認。而且喀左建筑公司施工的案涉工程在2012年11月12日前已陸續經過驗收,世創公司發送該電子郵件的時間晚于案涉工程實際竣工日期。據此,世創公司主張該電子郵件中的合同文本為雙方之間簽訂的書面合同,缺乏事實依據,原審判決不予采納,并無不當。
    3. 疫情發生、開發企業承擔與商品房建設無直接關聯的社會責任等,或不能構成法院認可的免除逾期交房責任的不可抗力。參考判例如下:
    (1)判例1:商品房建設期間發生“非典”、高考期間噪音控制、原材料漲價不能構成不可抗力。開發商承擔對回遷房補樁的社會責任,不構成開發商對商品房逾期交付的合理免責理由。
    韓冬與珠海市五洲房產開發有限公司買賣合同糾紛案 
    廣東省高級人民法院 (2008)粵高法立民再申字第152號
    二、關于五洲公司逾期交付房屋是否可以免責。原審法院的再審判決認為五洲公司在建設“五洲花園”期間發生了“非典”、高考期間噪音控制、原材料漲價不能構成不可抗力,但是認為五洲公司為平息村民情緒,在回遷房樁基礎施工完成后,對施工圖進行修改、重新報建并補打樁500余根,承擔了一定的社會責任,屬于非五洲公司所能控制的客觀原因,按照合同約定五洲公司無需承擔逾期交樓的責任。本院認為韓冬是商品房的購買人而非回遷房的權利人,無論五洲公司的補樁行為是否屬于承擔社會責任,對韓冬均不構成合同規定的免責事由。原審法院的再審判決認定五洲公司的補樁行為構成免責無法律依據。
    (2)判例2:在合同簽訂時,開發商可以預見“非典”疫情對施工造成的影響,不能免除開發商逾期交房的責任。
    付敏強與沈陽新中城房產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛上訴案
    遼寧省沈陽市中級人民法院(2005)沈民(2)房終字第1060號
    至于新中城公司提出的“非典”疫情屬于不可抗力,應免除新中城公司違約責任的問題。雖然2003年春夏之間我國爆發“非典”疫情,但新中城公司在與付敏強簽訂《協議書》時(2003年6月19日)應當預見“非典”疫情可能對其正常施工造成影響,但其仍然在《協議書》中約定在2003年9月底將商品房交付付敏強,且新中城公司自認“2003年9月初,工程基本完工,只差驗收”,其在2003年9月19日與付敏強簽訂的《商品房買賣合同》亦約定“交房日期為2003年9月30日前”,表明“非典”疫情并未對其交付房屋造成影響,故在本案中不能免除新中城公司承擔全部逾期交房的違約責任,所以新中城公司的此項上訴主張,本院不予支持。因此,原審根據《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法(2003)72號]第3條第1款第3項“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據具體情況,適用公平原則處理”的規定,確定新中城公司與付敏強對逾期交房各自承擔50%的損失不妥,應予糾正。
    (3)判例3:房地產開發商應對于施工期間內可能存在政府管制措施有所預見,故不能免除開發商逾期交房的責任。
    胡嘉勝、廣西鉅燊房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛再審民事判決書  
    廣西壯族自治區高級人民法院 (2019)桂民再60號
    雙方當事人雖然在《南寧市商品房買賣合同》中確實對出賣人可據實予以延期的情形進行了約定,但是因政府臨時限制行為、重大節假日等造成工期延期的情形是以非出賣人能控制的因素為前提。鉅燊公司、萬拓公司作為房地產開發商,對于施工期間內可能存在的重大節假日及政府管制措施均應當有所預見,在簽訂合同時就應當清楚上述事實并可以對交付房屋的時間作出相應的調整,從而在施工期內合理消化上述不利于施工的因素,鉅燊公司、萬拓公司不得以此作為逾期交房免于承擔違約責任的合法事由。故二審法院認定春節法定放假3天可作為鉅燊公司、萬拓公司據以延期交房的事由有誤,亦應予糾正。
    這次疫情對房地產行業的影響是全方位的,從投資、融資、生產、銷售、產品等都不可避免受到沖擊,但應難以改變房地產發展長期的趨勢,房地產長期還是由人口、城市經濟發展水平等因素所決定。因此,開發商與各利益相關方應把握疫情后的復蘇機會,避免陷入久而難決的法律爭議。

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