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    建設工程交付后的保修責任與賠償責任

    來源:互聯網 作者:未知 時間:2019-02-02

    一、建設工程交付后的質量保修責任。

    質量保修責任是指建設工程竣工驗收后,對于在保修期限內出現的質量缺陷,承包人予以修復的責任。質量缺陷是指建筑工程質量不符合工程建設強制性標準以及合同約定?!督ㄖā?2條規定:“建筑工程實行質量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝工程,供熱、供冷系統工程等項目;保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用,維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。”為使建筑法上的保修制度具有可操作性,國務院2000年6月制定了《建設工程質量管理條例》(下稱《條例》),建設部2000年6月制定了《房屋建筑工程質量保修辦法》(下稱《辦法》),三者構成了完整的建設工程質量保修法律體系。

    1、 保修范圍與期限。

    根據《條例》第40條和《辦法》第7條:在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年;其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

    何為地基工程和主體結構的合理使用年限?目前國家還沒有統一規定,需要根據各類建設工程的不同情況如建筑物結構、使用功能、所處的自然環境等因素,由有關技術部門作出判斷。根據《民用建筑設計通則(試行)》,一般認為按民用建筑的主體結構確定的建筑耐久年限分為四級:一級100年以上,適用于重要的建筑和高層建筑(指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑);二級耐久年限為50——100年,適用于一般建筑,三極耐久年限為25——50年,適用于次要建筑;四級為15年以下,適用于臨時性建筑??梢?,除臨時性建筑外,民用建筑的合理使用期限最低也應在25年。設計文件明確規定使用年限的,以設計文件為準;無明確規定的,由原設計單位或有關技術部門確定,以確定的年限為準。

    2、 保修程序。

    根據《辦法》,房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷的,建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知。施工單位接到保修通知后,應當到現場核查情況,在保修書約定的時間內予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故,施工單位接到保修通知后,應當立即到達現場搶修。施工單位不按工程質量保修書約定保修的,建設單位可以另行委托其他單位保修,由原施工單位承擔相應責任。

    發生涉及結構安全的質量缺陷,建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向當地建設行政主管部門報告,采取安全防范措施;由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案,施工單位實施保修,原工程質量監督機構負責監督。

    保修完成后,由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的,應當報當地建設行政主管部門備案。

    3、區分保修義務與保修費用。

    施工單位是包修義務人,《辦法》4條規定:“房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷,施工單位應當履行保修義務。”但是承擔保修義務并非一定要承擔保修費用?!掇k法》13條規定:“保修費用由質量缺陷的責任方承擔”,故出現質量缺陷后要根據具體情況認定責任人,由其承擔相關費用。質量缺陷由于施工單位原因所致,其應當無條件承擔保修義務和保修費用;設計原因造成質量缺陷的,施工單位承擔保修義務后,可以通過建設單位向設計單位索賠;建筑材料和設備配件造成質量缺陷的,如果由施工單位采購的,自行承擔保修費用,如果建設單位采購的,建設單位承擔保修費用;使用不當、第三方原因和不可抗力造成建筑物質量缺陷的,不屬于保修范圍。

    4、 商品房保修的特殊規定。

    商品房保修制度與其他建筑物保修有所區別:1、適用法律較多?!掇k法》第16條規定:房地產開發企業售出的商品房保修,還應當執行《城市房地產開發經營管理條例》和其他有關規定;2、保修義務人是房地產開發企業?!冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第31條規定:房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;3、保修責任始期特殊?!渡唐贩夸N售管理辦法》第33條規定:保修期從交付之日起計算;4、包修期限較長?!渡唐贩夸N售管理辦法》第33條規定:商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的,按照該規定確定最低保修期限。

    二、建設工程交付后的賠償責任。

    賠償責任是建筑物在合理使用期內因質量缺陷或保修不及時造成房屋所有人、使用人或第三方人身或者財產損害,由責任人承擔賠償損失的責任。保修責任與賠償責任有區別又有聯系。根據致害原因,可將賠償責任分為質量缺陷產生的賠償責任和保修不及時產生的賠償責任。筆者逐一述之。

    1、保修責任與賠償責任的關系。

    二者區別有:1、保修責任屬于違約責任;賠償責任屬于侵權責任,當施工人原因造成人身或財產損害時,則屬于違約與侵權兩種責任的競合。2、保修期內發現任何質量缺陷,施工人必須維修,不以損害發生為要件;承擔賠償責任的前提是發生人身或財產損害的事實。3、保修義務人是施工人,費用承擔者是責任人;賠償責任的承擔者一律是責任人。4、保修責任期限對地基主體與普通部位區別規定,地基主體的保修期是建筑物合理使用年限內;賠償責任期限不分主次部位,全部是合理使用期內。

    二者聯系有:1、建筑物地基主體的保修與賠償的責任期限相同,都是合理使用期內。2、質量缺陷造成人身和財產損害的,在保修責任基礎上加重為賠償責任。3、因使用不當或者不可抗力造成的質量缺陷和損害后果,責任人不承擔保修和賠償責任。

    2、質量缺陷產生的損害賠償責任。

    對于損害賠償責任,主要見于《建筑法》80條。該條規定:“在建筑物的合理使用壽命內,因建筑工程質量不合格受到損害的,有權向責任者要求賠償”。據此可知:1、賠償責任期限定在建筑物的合理壽命期;2、賠償源于工程質量不合格,不區分地基主體和普通部位;3、賠償義務人是造成質量不合格的責任者,未必是施工人。但筆者認為:《建筑法》將承擔賠償責任的前提限定在“質量不合格受到損害”過于嚴格。質量缺陷不等于質量不合格,缺陷達到非常嚴重程度方能構成質量不合格,而一般性質量缺陷也可能造成人身或財產損害,故賠償前提應當限定在“質量缺陷”。如《合同法》282條規定:“因承包人的原因致使建設工程在合理使用期限內造成人身和財產損害的,承包人應當承擔損害賠償責任。”《條例》41規定:“建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任”,兩者并未將承擔賠償責任限定在“質量不合格”。

    《建筑法》、《條例》等法規和建設工程合同對建設單位、勘察設計單位、施工單位、材料供應商在工程質量方面規定了相應義務和責任,質量缺陷可能是這些單位不履行或瑕疵履行義務所致,故都可能成為賠償責任人。比如:建設單位應當將工程發包給不具有相應資質等級的承包人;房屋使用者在裝修過程中,擅自變動房屋主體和承重結構;勘察設計文件不符合勘察設計技術規范及合同約定;工程監理單位非法轉讓工程監理業務。對誰是責任產生爭議時,應當依靠質量鑒定來查找質量原因和確定責任人。

    3、保修不及時產生的損害賠償責任。

    《辦法》第15條規定了保修不及時產生的損害賠償責任:“因保修不及時造成新的人身、財產損害,由造成拖延的責任方承擔賠償責任。”它與質量缺陷產生的損害賠償責任之區別在于:1、原因不同。前者是保修不及時而致害,而非質量缺陷;后者是自身質量缺陷致害。2、賠償責任人不同。前者的賠償責任人是施工人,其應當對遲延履行保修義務造成的損害承擔責任;后者的賠償責任人未必是施工人。

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