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    項目清算后尾房轉讓如何繳土地增值稅

    來源:互聯網 作者:未知 時間:2019-02-02

    【問題】

    某房地產開發公司對開發項目清算后,剩余的房產再轉讓時,是就剩余的房產單獨計算土地增值稅?還是并入原清算數據重新啟動土地增值稅清算?

    【解答】

    首先,《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定,土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。也就是說,土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算,對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除,對同一項目也不能作為兩個清算單位,所以,對一個開發項目清算后,剩余的房產再轉讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。

    其次,國稅發〔2006〕187號文件還規定,在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。土地增值稅清算前期已售部分與清算后期銷售部分,盡管單位建筑面積成本是相同的,但由于先后銷售房屋的房價不一,一般來說,后期銷售的房高于前期銷售的房屋,而土地增值稅又不是適用比例稅率,而是根據增值率確定適用不同稅率,即超率累進稅率,其稅率為30%、40%、50%、60%不等。

    土地增值稅本身應當是在房地產開發項目全部竣工、完成銷售后進行土地增值稅清算,只不過考慮到等到全部銷售后進行土地增值稅清算,不僅跨期時間長,并且很容易讓納稅人鉆稅收空子,所以,國稅發〔2006〕187號文件作出規定,對達到規定條件的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算,但未全部銷售之前的土地增值額的計算是根據已銷售開發產品與相應的扣除項目確定的,并按已銷售開發產品確定的適用稅率。雖然已銷售開發產品的增值額只能代表部分,清算單位實際實現的增值額及應適用的稅率要等到全部銷售后才能準確計算。但是,文件對土地增值稅清算后再銷售的開發產品,只能按清算時確定的單位建筑面積成本費用計算相應的扣除項目金額,不重新啟動土地增值稅清算。

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