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    農村房屋轉讓公證要什么手續

    來源:互聯網 作者:未知 時間:2019-02-02

    一、農村房屋轉讓公證要什么手續

    可以辦理房屋產權公證,證明房屋產權歸你所有。但是無法辦理房屋產權登記?!斗课莸怯涋k法》對于集體土地上房屋轉移登記強調了幾點:

    一是申請人可以就集體土地上房屋申請轉移登記,并不意味著集體土地上房屋可以自由轉讓。目前,國家政策、法律和法規對集體土地上房屋轉移有嚴格的限制條件。集體土地上房屋所有權轉移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質所決定。宅基地使用權是一種帶有身份性質的財產權,與農村集體經濟組織成員的資格聯系在一起的,集體土地上房屋的受讓人必須為本集體經濟組織成員?!秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知))(國辦發仁[1999]39號)和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發「2004]2s號)均明確禁止農村房屋向城市居民流轉,農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

    《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發「2007171號)規定:“農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”

    二是注意把握集體土地上轉移登記與國有土地上的轉移登記的相同點和不同點。兩者相同點在于,兩者均是房屋所有權從轉讓方轉移到受讓方的一種權屬登記,登記前后的權利主體發生了根本性變化。兩者差別主要在于土地所有性質不同、土地使用權流轉限制不同所導致的房屋流轉條件不同,具體就是兩者轉移登記的收件資料的存在很大差別。集體土地上村民住房申請轉移登記除了雙方同意外,必須提交“農村集體經濟組織同意轉移的證明材料”,而國有土地上房屋轉移登記則只需雙方當事人同意即可,集體土地上房屋登記時提交集體經濟組織的同意轉移登記的證明文件,可以避免集體土地上房屋違反規定私自流轉,從而維護和諧穩定的社會秩序,保障農民基本生存權。此外,農村集體經濟組織處分其所有的房屋時,除了雙方同意外,還應提交村民會議同意登記或者由村民會議授權經村民代表會議同意登記的證明材料,以貫徹村民自治原則,加強對村集體經濟組織資產管理的監督。

    二、房產公證作用

    將公證納入房產管理活動體系,使公證成為房產交易的必經程序,對房產市場的培育和房產交易活動的健康發展及交易人合法權益的保護具有促進和保障的作用。

    (一)公證可確保房產交易行為的真實性

    民事行為的真實性包括兩層意思:一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實意思的表示。在房產交易中,交易人親自實施交易行為基本上沒有問題,即使出現問題也容易被發現和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規定,當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示,屬可撤銷民事行為。據此,房產交易中購房人基于房產商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同,均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產交易中大量存在,只是由于大多當事人對法律不熟悉,誤以為自己已在合同上簽名蓋章,就無法改變既成的事實了,因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。隨著社會法律知識的進一步普及和律師業務的進一步拓展,這方面的訴訟必將大量增加。而房產交易如經公證,通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施,使交易人誠實、詳盡地交流相關情況,全面、具體地表達自己的意見,確保意思表示的真實性,能有效地避免此類問題的發生。

    (二)公證可確保房產交易行為的合法性

    房產交易涉及的法律較多,其行為不僅為專門的房地產法律、法規和規章所規范,同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調整。確保房產交易行為合法,難度最大的是保證交易行為不與任何法律規定相抵觸。而絕大多數交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為房產交易的必經程序,讓具有全面掌握并正確理解相關法律規定能力的專業法律人對交易行為進行審查,可確保交易行為的合法性。

    三、房產公證流程

    第一步:當事人準備材料。

    應攜帶以下資料:

    1、個人的身份證明,如身份證、戶口簿等。

    2、與約定內容有關的財產所有權證明,如房產證、未拿到產權證的購房合同和付款發票等。

    3、雙方已經草擬好的協議書。

    關鍵提示:協議書中雙方當事人的簽名和訂約日期一般要求空缺,待公證員對協議進行審查和修改后,再在公證員面前簽字。

    第二步:

    親自到公證處填寫有關表格。準備好上述材料后,雙方必須親自到公證處提出公證申請,填寫公證的申請表格。

    關鍵提示:委托他人代理或是一個人來辦婚前財產公證,是不會被受理的。

    第三步:

    公證人員核對相關信息。公證申請被接待公證員受理后,公證員就財產協議的內容、審查財產的權利證明、查問當事人的訂約是否受到欺騙或誤導,當事人配合公證員做完公證談話筆錄后,在筆錄上簽字確認。

    第四步:

    在公證人核對完信息之后,雙方當事人當著公證員的面在婚前財產協議書上簽名。

    關鍵提示:至此,財產公證的辦證程序履行完畢。

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