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    經濟適用房“借名買房”問題突出

    來源:互聯網 作者:未知 時間:2019-02-02

    借名買房糾紛矛盾重重

    實踐中,借名買房糾紛主要體現以下類型:一是取得申購資格的出名人,在將申購資格轉讓后反悔,主張借名行為無效;二是出名人反悔將實際購買人訴諸法院,要求確認其享有所有權或判令實際購買人騰房;三是實際購買人在“借名”之后,又與出名人簽訂房屋買賣合同,出名人反悔訴諸法院確認買賣合同無效;四是部分實際購買人將出名人訴諸法院,請求確認享有房屋所有權或判令協助辦理房屋過戶手續。據統計,北京市石景山區人民法院今年已受理的借名買房糾紛10余起,由此引發權屬確認、房屋騰退、返還原物、排除妨害等近20件連環訴訟糾紛,造成矛盾沖突不斷激化、升級。如區法院受理的安某夫婦與劉某借名買房一案中,出名人劉某以系房屋所有權人要求安某夫婦騰退房屋,而安某夫婦亦訴至法院要求確認房屋所有權、要求劉某辦理過戶手續。訴訟過程中雙方矛盾沖突不斷激化升級,甚至纏訴鬧訪。

    事實疑難復雜,調解難度較大

    調研發現,當事人為規避政策而通過借名、買號等交易保障房行為,往往具有一定的隱蔽性,對出資、貸款等行為一般僅有口頭約定,且不易被發現。另外,涉保障房訴訟糾紛多發生在特定主體之間,尤其借名買房、轉讓購房號等糾紛主體往往存在近親屬、同事、朋友級關系。這些特殊主體基于親情、友情或信任關系惡意串通規避購房政策,且不易暴露。因此,實際訴至法院的訴訟案件僅為“冰山一角”。隨著交易條件或情況的變化,將會有更多潛在訴訟糾紛訴至法院。借名人與出名人往往就權屬確認、房屋騰退、出資返還、損失賠償等問題形成系列訴訟,矛盾化解難度較大,難以通過和解調解途徑化解矛盾糾紛。

    “借名合同”案件法律

    適用依據具有一定滯后性

    在“借名合同”案件中,借名人要求確認房屋權屬或要求登記名義人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,審判實務中一般以“借名”行為損害公共利益而不予支持。實踐中,因“借名”購買經濟適用房案件糾紛,往往形成出名人享有所有權,借名人享有使用權的尷尬的裁判結果。而以保障房政策為依據認定借名行為無效,不僅違反法律效力高于規章并優先適用的原則,而且亦明顯違背社會所倡導的誠實信用的原則,勢必又會鼓勵悔約不誠信行為和投機心理,在某種程度上,對實際出資、裝修并長期居住的借名人來說,難以實現服判息訴的良好社會效果。而對購買人再次轉讓已購保障性住房的行為,采取區分轉讓房屋是“老房”還是“新房”分別處理的方式。如對2008年4月11日之前購買的“老”經濟適用房,約定在購買五年期滿后再辦理過戶手續的,可認定有效。但因保障性住房過戶涉及購房資格審查及政府回購等行政審批行為,對借名人或違規購買人以具備申購資格或者期滿五年為由,主張辦理過戶登記的,實踐中如何處理,存在較大爭議。

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