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    借名買房合同有效嗎

    來源:互聯網 作者:未知 時間:2019-02-02

    所謂借名買房,是指一方(借名人)借用他人(出名人)名義購買房屋,并將房屋登記在出名人名下,由借名人實際出資并享有房屋權益。整個交易可分解為兩個法律關系:從內部關系上講,借名人和出名人之間存在借出名人之名登記、房屋權益實際由借名人享有的約定,有些還會約定待法律障礙消除后,出名人協助將房屋過戶至借名人名下。從外部關系上講,由借名人或出名人與出賣人簽訂房屋買賣合同,合同實際由借名人履行,房屋權益實際由借名人享有,但出名人登記為法律上的所有人。

    假設一

    李某向張某購入房屋,由于李某暫不具備購房資格,其與張某在合同中約定:張某應在指定期限內將房屋過戶至李某指定的第三人名下,并協助辦理過戶所需要的網簽、按揭等手續。

    借名人與出賣人簽訂合同,約定過戶至指定人名下,借名人與出賣人之間成立合同。出賣人需配合與出名人簽訂備案合同,實際上形成陰陽合同的局面,借名人與出賣人之間的合同是實際履行的合同,出名人與出賣人之間僅是形式合同。

    假設二

    李某與張某磋商買房事宜,雙方就價款達成一致。由于李某名下已有一套房屋,無法享受貸款優惠,李某提出由親戚趙某代為交易,張某同意。趙某遂以自己的名義與張某簽訂合同。

    出名人與出賣人簽訂合同,出賣人知曉借名人。這種情形構成《合同法》第四百零二條規定的隱名代理,房屋買賣的法律效果及于借名人。但進入法律程序后,代理關系依賴于當事人的舉證,否則對于合同主體可能作出不一樣的認定。

    假設三

    趙某具有購買經濟適用房的資格,李某與其系朋友關系,李某鼓勵趙某申請經濟適用房,并約定李某實際出資和享有房屋權利。后趙某與政府部門簽訂經濟適用房買賣合同。

    出名人與出賣人簽訂合同,出賣人不知曉借名人。房屋買賣合同實際上是在出名人與出賣人之間成立,借名人間接地享有合同權利。

    外部關系

    在假設一和假設二中,出賣人知曉借名之事,仍然愿意與借名人或出名人簽訂合同,那么,雙方之間關于買賣房屋的意思表示是真實的,借名買房實際上與一般的購房合同無異,應該認定合同有效。值得一提的是,借名人如果不具有購房資格,是否將導致買賣合同無效?小編認為不會,因為購房資格僅影響能否過戶,屬于合同履行和目的實現的問題,并不會影響合同效力。

    出賣人不知曉借名之事,比如假設三,如果交易的是商品房,那么,那么出于保護善意第三人的考慮,買賣合同應認定為有效為宜。而如果交易的是經濟適用房等保障性住房,那么買賣合同效力是否受到影響?

    經濟適用房是國家為了保障低收入者的居住權利而供給的住房,購買經濟適用房的指標受到嚴格限制,只能專屬享有,不能轉讓。小編認為,政府無法查清出名人購買房屋的動機,政府如果知曉借名人的存在則不會與作為代理人的出名人簽訂合同,那么,依據《合同法》第四百零二條的規定,推定合同僅約束政府和出名人,借名人不能作為合同主體。此時,合同不存在違法情形,應認定為有效。至于借名人和出名人的內部約定是否有效,則另當別論。(當然,不排除在查清案情的情況下,政府主張借名購買經濟適用房的合同可撤銷或無效并直接收回房屋的可能性。畢竟借名人實際享有房屋權益,的確存在損害社會公共利益的情形。)

    內部關系

    1.在借名購買普通商品房的場合,盡管借名的目的大多在于規避限購、限貸等政策,但限購、限貸政策屬于經濟政策,并非法律、行政法規的禁止性規定。認定借名約定的效力要從是否損害社會公共利益,是否構成以合法形式掩蓋非法目的入手。限購政策的真正目的在于打擊囤房、炒房,抑制房價過快上漲,保護公平的購房權利。那么,對于借名約定是否有效的問題恐怕不能一概而論。有的借名人的確存在購房的迫切需要,但暫不滿足購房資格,則用借名的方式購房并不侵犯社會公共利益。有的法院或仲裁庭以提起請求時借名人已經具備購房資格為由,認定借名約定有效,這種做法是有道理的。而借名人名下已有數套房屋,或者借名人與出名人并非親友關系,通過支付費用的方式借用出名人的資格,屬于投機炒房的可能性較大,損害公共利益,借名約定應認定為無效。

    2.在借名購買政策性保障性住房的場合,以經濟適用房為例,如前所述,其具有較強的公益性,借名購買將導致一個指標被浪費,損害真正有需求的購房者的權利,侵犯社會福利制度和社會公平,以合法形式掩蓋非法目的。因此,借名約定無效,如果借名人主張權利,一般不予支持。如果經濟適用房已經滿五年,可以上市交易,能否將借名的約定轉化為有效,又是一個值得討論的問題。

    3.在借名購買定向銷售的房屋等場合,借名人和出名人之間實際上是轉讓購房指標,這種指標不具有社會公益性,而且借名約定也談不上惡意串通損害第三人利益,并沒有干預的必要。

    在上述情形中,小編已經預設了借名買房協議的存在。在房屋買賣合同履行過程中出現違約的情況下,買房的主體如何認定其實是一個舉證問題。

    案例

    張某擬出售房屋,與李某就價款基本達成一致,在協商按揭、過戶等問題的階段,李某的親戚趙某也加入談判,最后由趙某和張某簽訂房屋買賣合同。由于趙某未取得銀行同意貸款通知書,在約定期限內也未以現金方式支付余款,張某以趙某為被申請人提起仲裁,要求解除合同并追究違約金。趙某抗辯稱,實際上是李某借名買房,張某對趙某提起請求應予駁回。請問該如何處理?

    趙某的抗辯是否成立,必須證明以下幾點:第一,李某與趙某之間是否存在借名約定,這一約定如果不是書面的,則需要其他證據印證。第二,哪方實際上履行了買賣合同的義務,比如定金和首期款由哪方交付,按揭手續主要由哪方辦理。第三,張某對于借名之事是否知曉。在簽訂合同時李某或趙某是否就借名一事告知過張某,或者未明確告知張某,但在出現違約情形時,趙某是否已經向張某披露了借名之事。

    對于第三點,從代理的角度分析如下:

    如果簽訂合同時張某已經知道借名之事,仍然與趙某簽訂了合同,那么,趙某的行為構成隱名代理,再結合李某實際履行合同的情況,則應認定買賣合同約束趙某和李某,李某才是適格主體。

    如果簽訂合同時張某不知曉是否借名,但在因李某的原因造成違約時,趙某向張某披露了李某。此時,根據《合同法》第四百零三條的規定,受托人因委托人的原因對第三人不履行義務,受托人應當向第三人披露委托人,第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權利,但第三人不得變更選定的相對人。張某具有選擇權,但其選擇權一經行使不得變更。張某是有權選擇趙某作為相對人主張權利的。

    如果在進入仲裁程序前,趙某一直未向張某披露李某,那么,趙某應該承擔違約責任。

    可見,只要不能證明出賣方知曉借名之事,合同原則上約束出名人和出賣人。借名人的出資可能被認定為借貸關系,如果確實存在借名約定,出名人承擔違約責任后可以向借名人追償。這也是借名買房中出名人的風險所在。

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